所属する法人名義で賃貸借契約をして民家を賃借しています。
もともと無理をいって借りているので、修繕費用は自然老朽化を除きすべて借主の負担となる特約のもと賃貸借契約を締結しております。その代わり借主は現状回復義務を負わないと同特約の別の項に明記されています。
物件の状態は築40年、木造、平屋建てで、部屋数は5部屋。管理会社ではないですが、知り合いの建築士などに簡単に査定してもらったところ、構造的にはしっかりしているので耐震上問題はない、といわれています。
しかし最近になって、家屋の屋根の修繕（雨漏り対策）や耐震問題について管理会社経由で大家さんに確認してもらったところ、大家さんから覚書を交わしたい、とのことで以下内容の覚書を一方的に作成されて、押印しろと迫ってきています。
1.災害などで利用者が被害をこうむっても一切の責任は負わない。賠償にも応じない。
2.賃貸借契約で「自然老朽化」のみ貸主の修繕義務としていたが、すべて借主の負担にする。
内容的に大家さんが何も負担したくない、という状況はわかるのですが、1.については借主に一方的に不利な内容なので、実際の賠償請求になった場合には消費者契約法などでこの覚書は無効となると教わりました。そうなのでしょうか？
2.については明確な見解がないのですが、自然老朽化をすべてこちらで負担、ということになると、極端な話、台風などで倒壊して実質的に不動産として価値がなくなったとしても、この覚書により貸主は負担しないわけですが、こちらも借りる意味がないので賃貸借契約はその時点で消滅してしまうと思うのです。ですからこの2.についても実質的には無効になるのでしょうか？
先生方のご意見をお聞かせください。
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